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재건축 안전진단 강화 쇼크… 집값 더 뛴다

입력 : 2018-02-22 03:00:00 수정 : 2018-02-21 18:31:10

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정부, 위험 없으면 사업 불허
안전공단 적정성 검토 의무화
전문가 “매물 줄어 집값 상승”
[강민영 기자] 앞으로 30년 재건축 연한이 된 아파트라도 구조적 안전진단에서 큰 문제가 없으면 재건축은 불가능해진다.

국토교통부는 20일 “재건축 사업이 구조안전성 확보, 주거환경 개선 등 본래의 제도 취지에 맞게 진행될 수 있도록 안전진단 기준을 개선한다”며 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 대책을 발표했다.

국토교통부는 “최근 시장 과열과 맞물려 재건축 사업이 본래 취지와 다르게 추진돼 많은 사회적 자원 낭비와 사업에 동의하지 않은 주민들의 재산권 침해 등 부작용이 나타난다는 지적이 제기돼 왔다”며 “규제 완화로 인한 부작용을 방지하고 안전진단 제도가 본래 취지대로 운영될 수 있도록 하기 위해 그간 과도하게 완화된 규정을 정상화하기로 했다”고 밝혔다.

구조적으로 안전함에도 불구하고 재건축사업이 추진되는 사회적 낭비 사례를 막겠다는 게 이번 발표의 핵심이다. 편리성과 쾌적성에 중점을 둔 ‘주거환경’ 중심의 현행 안전진단 평가를 ‘구조안전성’ 확보라는 재건축 사업의 본래 취지대로 돌려놓겠다는 것이다. 이에 따라 ‘구조안전성’ 비중을 20%에서 50%로 강화하고 ‘주거환경’은 40%에서 15%로 낮췄다. ‘시설노후도’는 30%에서 25%로 소폭 조정했다.

평가 항목 중 가장 충족하기 어려운 요소인 ‘구조안전성’ 기준을 높인 것은 재건축 가능연한(현행 30년) 상향 조정보다 더 강력한 규제로 해석된다. 재건축 가능 연한이 도달한 단지일지라도 안전진단에 큰 문제가 없으면 안전진단 통과 즉, 재건축이 어려워지기 때문이다. 서울의 재건축 단지는 약 10만3800가구가 새 안전진단 기준을 적용받게 될 전망이다. 이들 아파트는 재건축 가능연한을 충족했지만 현재 안전진단 절차를 밟지 않은 상태로, 앞으로 큰 혼란을 빚을 것으로 보인다.

또 한 가지 주목할 점은 그동안 편법으로 운용된 ‘조건부 재건축’ 제도의 실효성 강화다. 현행 ‘조건부 재건축’ 판정은 치명적 구조 결함은 없는 것으로 사실상 ‘재건축’ 판정과 동일하게 운영돼 왔다. 앞으로는 ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 경우 안전진단 결과보고서에 대한 시설안전공단의 적정성 검토를 거쳐 재건축 사업 추진여부가 결정된다. 안전진단은 유지보수(100점 중 55점 초과), 조건부 재건축(55∼30점), 재건축 (30점 이하) 등 3가지 유형으로 판정한다.

부동산 전문가들은 정부의 이번 부동산 대책에 대해 부정적 의견을 내놨다. 양지영 R&C 소장은 “안전진단을 앞둔 단지들은 일시적으로 재건축 사업 진행에 걸림돌이 생겨 거래와 가격에 부정적인 영향을 줄 수밖에 없다”며 “반면 안전진단을 통과한 단지의 경우에는 규제를 피하는 기대감으로 매물 품귀현상이 나타나 이는 곧 가격 상승으로 이어질 가능성이 크다”고 말했다.

양 소장은 또 “단기적으로 안전진단 강화는 안전진단 통과로 사업을 추진 중인 강남권 재건축 아파트 희소성과 가격 상승을 초래하는 역효과를 낳을 수 있다”며 “장기적으로 재건축 사업 탄력의 걸림돌이 생긴 만큼 서울, 특히 강남의 수급불균형을 더 심화시켜 또 다시 가격급등을 낳는 악순환이 반복될 것”이라고 전망했다. 그러면서도 “재건축초과이익환수제를 비롯해 안전진단 강화 등 재건축 핀셋 규제들이 지속적으로 나오게 돼 재건축을 포기하고 리모델링으로 전환하는 단지들도 많아질 것”이라며 “리모델링을 추진하고 있는 분당 신도시를 비롯해 목동과 노원구 중계동과 상계동 중심으로 리모델링 추진 단지들이 더 늘어날 수 있다”고 예상했다.

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