Q=A씨는 ‘분양회사가 책임지고 상가를 임대하여 연10%이상의 투자수익률을 보장해 주겠다’는 분양회사 직원의 말만 믿고 강남 소재 상가 1채를 분양받았다. 그러나 그 약속과 달리 분양 받은 상가는 1년이 지나도록 임대조차 되지 않은 상태이다. A씨는 법적으로 어떤 수단을 택해야 구제받을 수 있나?
A=최근에 부동산 경기가 얼어붙으면서 저조한 상가 분양률을 끌어올리기 위하여 갖가지 수단이 동원되고 있다. 분양대금을 일정액 깎아주는 것은 물론이고 유명 자동차를 덤으로 제공하는 경우까지 등장하고 있다. 사례와 같이 '상가100% 임대보장', '매년10%이상 수익률보장' 등의 구호는 이미 오래 된 일이고 나아가 '상가를 홍보하기 위하여 매일 유명 연예인이 상주하면서 팬 사인회를 연다.'고 하는 등 갖가지 광고 수단이 대두된다. 이러한 약속이 지켜진다면 아무런 문제가 없지만 실제론 과장광고로 그치는 경우가 많다는 데에 문제가 있다. 이 경우 분양받은 사람은 제대로 법적인 구제를 받을 수 있을까.
△분양회사 구두약속 광고전단지 내용, 계약서 특약에 담을 것을 요구해야
먼저 계약 책임을 묻는 방법으로서 분양 계약을 해제하고 손해배상(예컨대 계약금의 배액배상)을 받는 방법을 생각해 볼 수 있으나 결론적으로는 쉽지가 않다. 보통 위와 같은 약속은 구두로 행해지거나 또는 광고전단지에만 나올 뿐 계약서에는 기재되지 않는 경우가 많아서 이를 입증하기가 쉽지 않다. 설사 입증하더라도 판례는 이와 같은 약속이 계약서에 기재되지 않을 경우 ‘청약’으로서 구속력을 인정하지 않고 ‘청약의 유인’에 불과하다고 보아 원칙적으로 구속력을 부정하는 입장이다. 따라서 분양을 받는 사람은 분양회사의 구두약속이나 광고전단지의 내용만 믿어서는 안 되며 그 내용을 반드시 계약서의 특약에 담을 것을 요구해야 한다.
△구속력 인정되는 경우 있으니 포기하지 말아야
그러나 사안에 따라 구속력이 인정되는 경우도 있으니 포기하지는 말아야 한다. 판례는 이와 같은 예외로서, 아파트의 분양당시 아파트의 외형 재질에 관한 사항(예컨대 원목 바닥재, 온천광고, 유실수 광고 등)은 계약서에 기재되지 않았다고 하더라도 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보아 구속력을 인정하고 있다. 사례와 같은 경우도 분양회사가 이를 약속하였다는 사실을 여러 가지 증거를 들어 입증할 경우 계약상 책임을 물을 여지가 있게 된다.
△분양대금은 반드시 분양회사의 통장으로 입금해야
한편, 위와 같은 약속이 분양회사의 승낙 없이 분양을 대행하는 분양대행사의 직원에 의하여 이루어진 경우라면 더더욱 계약책임을 묻기가 곤란해진다. 분양대행사는 분양성과에 따른 수수료만을 받을 목적으로 분양활동에 일시적으로 투입되는 외부 인력일 뿐 분양회사의 직원은 아니기 때문이다.
그러나 분양대행사의 직원이 분양회사가 지정한 장소에서 분양활동을 하거나 분양회사의 명함을 사용한 사실 등과 같이 분양회사가 이를 묵인하였다는 사실을 입증하면 표현대리의 책임은 물을 가능성은 있어 보인다.
그러나 소송상 입증이 곤란하므로 그러한 분쟁을 사전에 예방할 필요가 있는데 분양을 받을 당시 의심스러운 사정이 있을 경우 분양회사에게 확인을 구하고 분양대금은 반드시 분양회사의 통장으로 입금하는 자세가 필요하다. 실제 분양대행사가 분양대금을 중간에서 가로채거나 또는 분양회사의 승낙 없이 독단적으로 무책임한 약속을 하는 경우가 종종 있기 때문이다. 한편, 사례와 같은 약속이 청약의 유인으로 인정되어 계약상의 책임은 묻지 못하더라도, 분양을 받은 자는 착오나 사기에 의한 계약을 주장하며 계약을 취소하는 방법을 고려할 수 있다. 이 경우는 상대방에게 계약상의 책임을 묻는 경우와는 달리 상대방에게 계약금의 배액배상책임은 묻지 못하고 기 지급한 계약금의 반환만을 청구할 수 있을 뿐이다.
△판례는 분양사기죄 인정, 다소 소극적인 입장임을 유의
사례의 경우와 같이 '상가 100%임대 보장', '연 수익률 10%이상 보장 한다'는 등의 약속이 분양회사나 분양대행사의 기망행위로 인한 경우 형사상 사기죄로 고소할 수 있다. 분양 당시 약속을 지키기 곤란한 사정이 있음을 예상하면서도 분양률을 끌어올리기 위해 무리한 약속으로 분양계약을 체결하였다면 형법상 사기죄로 처단할 수 있다.
다만 판례는 분양사기죄를 인정함에 있어서 다소 소극적인 입장임을 유의해야 한다. 즉, 대법원은 “상가를 분양하면서 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다.”고 하면서 “상가를 분양하면서 그곳에 첨단 오락타운을 조성하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 일정수익을 보장한다는 취지의 광고를 하였다고 하여 이를 기망행위로 볼 수 없다”고 판시한 사례가 있다. 결국 사기죄가 인정되는 지 여부는 과장 광고가 신의칙에 비추어 용인될 수 있는 지 여부가 기준이 된다고 할 것인 바, 구체적인 사안 별로 결론이 매우 달라질 수 있는 것이다.
△약속을 계약서에 기재하거나 약속한 증거자료 챙겨두는 세심함 요구
결론적으로 분양계약 시 다소의 과장 광고의 피해를 입지 않기 위해서는 가능하다면 그러한 약속을 계약서에 기재할 필요가 있고 사정이 여의치 않다면 분양회사가 약속한 증거자료를 미리 챙겨두는 세심함이 요구된다. 구두 약속만을 믿고 계약서 작성을 소홀히 하는 우를 범하지 말아야 한다. 자신의 권리는 스스로 지켜야 한다. “권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다.”는 유명한 로마법의 법언이 생각나는 대목이다.
◆이기형
법무법인 명성 대표변호사. 건국대 부동산학 석사 및 동 박사수료. 건대 부동산대학원 외래교수(계약법). 한국공인중개사협회 자문 및 전임교수.http://blog.naver.com/lawyerlgh
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