[이기형의 생활부동산]아파트·토지·상가 거래시 알아야 할 것

이기형 부동산전문변호사

▲가계약=가계약은 사안마다 내용이 천차만별이라 가계약서에 나타난 당사자의 의사표시를 해석하여 사안마다 구체적으로 그 효력을 논할 수밖에 없다. 원칙적으로 가계약은 법적 구속력이 있다. 따라서 당사자는 계약 체결 의무가 있고 계약체결을 거부하면 상대방은 계약해제 및 이행에 갈음한 손해배상을 청구할 수도 있다.

▲불법전매와 분양권 환수조치=2005년 7월 개정된 주택법은 불법전매의 경우 사업주체(분양회사)가 분양권을 환수할 수 있는 길을 열어 두고 있다. 즉 사업주체가 불법전매의 매수인에게 매입비용(이미 납부된 입주금정기예금이자)을 지급하면 그 지급한 날에 사업주체가 분양권을 취득한 것으로 보고 있다.

▲토지거래허가지역에서의 토지거래 시 계약서 특약=토지거래허가 구역 내 토지 매수 시, 중도금지급 후 토지거래 허가를 받고 그 후 잔금을 지급하기로 하는 경우가 종종 있다. 이런 경우 계약 후 땅 값이 오를 때 매도인이 추가 대금을 요구하며 허가 신청 및 이전등기를 거부하는 상황이 발생한다. 이럴 때를 대비해 계약서 특약을 활용해 볼 필요가 있다. 특약 란에 ‘일정한 시기까지 허가를 득하지 못할 경우 그 다음날로 쌍방의 특별한 의사표시 없이 계약을 해제하고 허가신청을 포기한다.’라는 내용을 기재하는 방법을 고려할 수 있다.

▲계약금에 대한 오해와 진실=①계약금이 지급되지 않은 계약도 유효하다. 민법상 계약은 낙성계약(합의만으로 성립하는 계약)이 원칙이기 때문이다. 따라서 계약금 지급과 상관없이 계약서에 도장을 찍으면 바로 효력이 발생한다. ②‘계약이 체결된 후 24시간이내이면 계약을 임의로 해제할 수 있다’고 오해하는 사람도 있는데 아무런 근거도 없다. 간혹 개발사업의 부지 내 토지를 매수하는 사람이 매도인에게 ‘계약금이 지급되지 않은 상태에서는 계약은 아무런 효력도 없으니 일단 도장부터 찍자’고 하는 경우, 사기 가능성 높다.

▲상가임차인이 갱신요구 시 꼭 알아두어야 할 내용=계약 만기가 돌아올 때 마다 만기 전 6월부터 1월 사이에 갱신요구를 하여야 한다. 또 계약 기간이 1년이라면 매년 갱신요구를 하여야 한다. 갱신요구는 내용증명으로 한다. 전화 등 구두로 갱신요구를 하면 입증곤란에 빠질 수 있다. 갱신요구에 의하여 임대차가 갱신되는 경우 임대차보증금 및 차임은 12%를 초과하지 못한다. 예외적으로 갱신요구가 인정되지 않는 경우로 ①임대료 연체가 3기에 달한 경우 ②임대인이 목적물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위한 경우이다. www.부동산분쟁.kr

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